¿La Crisis Inmobiliaria en China, un nuevo problema o un viejo conocido?

Los Inicios de China como potencia  

Antes de 1980 China estaba sumida en un sistema centralizado y socialista, con un enfoque de autosuficiencia que prácticamente la aislaba del comercio internacional. Sin embargo, en 1978 surgen las primeras reformas económicas conocidas como la “Política de Reforma y Apertura” que permitían inversiones extranjeras, incentivos fiscales y mayor libertad de mercado, con lo que se da la entrada a empresas extranjeras y se impulsa la manufactura y exportación, generando un crecimiento del PIB de 11.7% para ese año, y permitiendo un crecimiento continuo por arriba del 5% para los siguientes años. En diciembre de 2001, China entra en la Organización Mundial del Comercio (OMC) permitiendo un mayor crecimiento de su economía, y en 2004 ya se encontraba en pleno auge económico, surgiendo como fuerza global y potencia económica.  

En el siguiente gráfico podemos observar el crecimiento porcentual del PIB de China de 1978 a 2023. 

Sin embargo, cuando llegó la pandemia, China aplicó una política muy estricta de confinamientos, cuarentenas y cierre de ciudades enteras, impactando de manera inmediata la producción y la logística del país. Estos cierres frecuentes y confinamientos prolongados generaron disrupciones significativas en su comercio, y cuando por fin hubo una reapertura, no se alcanzó el crecimiento esperado, ya que este fue de apenas 3% en 2022. 

El origen de la crisis inmobiliaria 

Con las reformas económicas de 1978, la entrada de empresas extranjeras impulsó la migración de personas del campo a la ciudad en busca de mejores oportunidades. Por lo que, para satisfacer la demanda, el gobierno incentivó la construcción masiva de viviendas e infraestructura urbana, propiciando que el sector inmobiliario se convirtiera en un motor clave de la economía, generando entre el 25% y el 30% del PIB del país. 

El gobierno chino fomentaba el crédito barato y otorgaba préstamos masivos a desarrolladoras y compradores de viviendas. A medida que los precios de las viviendas subían, más inversores compraban propiedades como inversión y no para habitarlas, generando una burbuja inmobiliaria, pues el valor de las propiedades se incrementaba sin que fueran ocupadas.  

Grandes desarrolladoras como Evergrande comenzaron a financiar nuevos proyectos con créditos bancarios (deuda), ventas anticipadas de viviendas que aún no construían, y la venta de bonos a inversores extranjeros por medio de un vehículo de inversión especializado, creado, regularmente, en las Islas Vírgenes Británicas, que entraba a China como inversiones de capital de subsidiarias.  

Ante la preocupación de un alto endeudamiento y el riesgo sistémico, el gobierno chino introdujo su política “Tres Líneas Rojas” frenando el acceso a nuevos créditos para desarrolladoras endeudadas, lo que generó que Evergrande no pudiera cumplir sus pagos, y que proyectos quedaran inconclusos, provocando una caída en la confianza y un efecto contagio en otras desarrolladoras con problemas financieros, lo que propició el desplome del sector inmobiliario y por ende una crisis inmobiliaria que desaceleró la economía China.  

En 2021, Evergrande dejó de realizar los pagos de intereses a inversores extranjeros, en agosto de 2023 se acogió al Capítulo 15 de la ley de quiebra en Estados Unidos para proteger sus activos mientras reestructuraba su deuda, y en 2024 un tribunal de Hong Kong ordenó su liquidación.  

Esta crisis inmobiliaria no es diferente a las que se han observado a lo largo de los años, incluyendo la Crisis Subprime de 2008. La quiebra de Evergrande podría desatar una crisis sistémica debido a que, de los 10 bancos más grandes del mundo, cuatro son chinos, y Evergrande tiene deudas al menos con uno ellos, China Construction Bank. Adicional a ello, Evergrande emitió bonos en mercados internacionales y, dentro de los principales tenedores de su deuda offshore se encuentra: Ashmore Group, Fidelity International, UBS, BlackRock y el Fondo de Inversión de Pensiones del Gobierno de Japón. Pese a que no se ha hecho pública la lista completa de los tenedores de bonos, se conoce que Evergrande se encontraba entre las opciones de inversión de muchos extranjeros.  

La crisis no ha terminado, y el gobierno chino ha tomado medidas activas para intentar contener el contagio y evitar el colapso sistémico mediante controles financieros, medidas de rescate selectivo, la protección a los compradores y el control mediático, evitando pánico social y corridas bancarias. Si bien el control que el gobierno ha ejercido sí ha contenido el contagio a nivel local, una expansión de la crisis pondría a prueba su capacidad para rescatar al sector sin comprometer otras áreas de la economía.